Forum SAGA

avem un teren cumparat de la o persoana fizica si in ian 2026 vrem sa il vindem . Suntem platitori de tva .
Terenul este 75% intravilan si 25% extravilan si se doreste construirea pe el a unei hale.
Sunt doua variante :
1 vanzare catre o firma platitoare de tva sau
2 vanzare catre pf
cu ce cota de tva ar trebui sa fac factura ?

Depinde nu de cine este cumpărătorul (PF sau firmă), ci de natura terenului la data vânzării – mai exact dacă este teren construibil sau neconstruibil, conform Codului fiscal
Terenul se vinde ca un singur lot, dar cu două regimuri TVA.
Factura va avea două poziții distincte:
Teren intravilan 75%... TVA 21%
Teren extravilan 25%... Scutit TVA art. 292 Cod fiscal
TVA se aplică identic: către firmă plătitoare de TVA, către firmă neplătitoare, către persoană fizică
Diferența apare doar la dreptul de deducere al cumpărătorului, nu la dvs.
Dacă întreg terenul este trecut în PUZ/PUG ca zonă construibilă, atunci:
TOT terenul devine construibil → TVA 21% la toată valoarea, inclusiv la cei 25% extravilan.
De aceea este esențial:
- Certificat de urbanism
- Încadrare urbanistică oficială

multumesc

Pentru moisem127
Pe viitor ajunge daca un topic postezi intr-un singur loc.

Buna ziua , referitor la vanzare de teren, daca localitatea in zona care este terenul ce-l doreste sa-l vinda firma NU ARE PUG/PUZ ce fac nu mai vand terenul ?
in acte terenul este agricol, cateva loturi sunt extravilane , cateva loturi sunt intravilane. toate sunt agricole
Ce cota de Tva aplic daca nu mi se elibereaza document din care sa rezulte ca e contruibil ??

În situația descrisă de dvs., dacă nu există niciun document care să ateste caracterul construibil al terenului, iar terenul figurează ca agricol (chiar dacă unele loturi sunt intravilane), există argumente solide pentru aplicarea scutirii de TVA prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
Atenție însă: teren intravilan agricol nu înseamnă automat teren construibil. Sunt două noțiuni diferite. Există multe terenuri intravilane agricole care nu sunt considerate construibile din perspectiva TVA.

Regimul juridic aplicabil vânzării terenurilor agricole în România diferă fundamental în funcție de poziționarea acestora: terenurile din extravilan sunt supuse unor proceduri administrative stricte și obligatorii, în timp ce terenurile din intravilan pot fi vândute liber și direct la notar.
Terenurile agricole din EXTRAVILAN - vânzarea acestora este reglementată strict de Legea nr. 17/2014.
Nerespectarea procedurilor atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

Regimul fiscal aplicabil vânzării terenurilor agricole în România este determinat de perioada de deținere a bunului și de situarea acestuia în intravilan sau extravilan, existând diferențe majore în taxarea profitului.
1. Impozitul standard din Codul Fiscal (Valabil pentru INTRAVILAN și EXTRAVILAN)Indiferent unde este situat terenul, vânzătorul persoană fizică datorează un impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare. Conform Codului Fiscal din România, cota de impozitare depinde strict de perioada de deținere:Deținere sub 3 ani: Impozit de 3% aplicat la întreaga valoare de vânzare declarată în contract.Deținere peste 3 ani: Impozit de 1% aplicat la întreaga valoare de vânzare declarată în contract.
2. Suprataxa specifică pentru EXTRAVILAN (Regula de 8 ani)Pentru a descuraja specula imobiliară cu terenuri arabile, Legea nr. 17/2014 introduce o taxă masivă dacă terenul din extravilan a fost cumpărat și se revinde într-un termen mai mic de 8 ani.Cum se aplică impozitul suplimentar de 80%?
Când se aplică: Doar dacă terenul extravilan a fost dobândit inițial prin cumpărare și este revândut înainte de a împlini 8 ani de la acea achiziție.
Baza de calcul: Procentul de 80% se aplică strict asupra diferenței pozitive (profitului) dintre prețul de vânzare actual și prețul la care a fost cumpărat inițial terenul.
Cum se scade impozitul standard: Din profitul brut se scade mai întâi impozitul standard din Codul Fiscal (cel de 1% sau 3% menționat la punctul 1), iar la suma rămasă se aplică cota de 80%.
Când NU se plătește suprataxa de 80% în extravilan?
Dacă terenul a fost deținut mai mult de 8 ani.
Dacă terenul a fost dobândit prin moștenire (legală sau testamentară), donație sau partaj.
Dacă tranzacția este un schimb de terenuri fără sultă
3. Regimul TVA (Dacă vânzătorul este persoană juridică sau PFA)
Dacă vânzarea este efectuată de o firmă sau o persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA, regulile ANAF sunt:
Terenuri Agricole (Extravilan sau Intravilan):
Vânzarea este scutită de TVA prin efectul legii (art. 292 din Codul Fiscal).
Excepție (Terenuri construibile): Dacă terenul din intravilan își pierde destinația agricolă și este clasificat prin certificatul de urbanism ca fiind construibil, vânzarea devine taxabilă cu cota standard de TVA de 21%.

Buna ziua, multumesc de informatii
Terenul ( loturile) este detinut de un SRL platitor de TVA .
si sunt in proprietate de mai mult de 8 ani
rezumand se poate vinte fara tva deoarece sunt trecute in extrase ca agricol si nu am puz