vanzare apartament
vanzare apartament
Buna seara! Firma platitoare de tva lunar,intocmeste in luna noiembrie un antecontract de vanzare apartament (mijloc fix) cu factura de avans.Factura finala se va face in anul 2026. De la 01.01.2026 firma doreste sa treaca la regimul de scutire ,indeplinind in anul 2025 conditiile pentru a trece la neplatitor de tva. In aceste conditii factura finala se va intocmi fara tva.Va rog sa imi spuneti daca exista si alte implicatii fiscale si daca rationamentul este corect. Va multumesc anticipat
Re: vanzare apartament
Informatiile pe care se bazeaza raspunsul:
Noiembrie 2025: Firma este platitoare de TVA (Art. 316).
01.01.2026: Firma devine neplatitoare de TVA (Art. 310 - regim special de scutire), daca cifra de afaceri este sub plafon (300.000 RON la cursul de aderare, echivalent actualizat).
2026: Are loc transferul de proprietate (vanzarea finala).
Scenariul 1: Factura de avans a fost emisa CU TVA (inainte de anularea codului)
Aceasta este varianta corecta legal in momentul de fata, deoarece in noiembrie 2025 firma este inca inregistrata in scopuri de TVA.
1. Noiembrie 2025 (Avansul):
Emiteti factura de avans + TVA 19% (sau 5% daca e cazul).
Colectati TVA-ul si il virati la Bugetul de Stat prin decontul lunii noiembrie.
2. Ianuarie 2026 (Trecerea la neplatitor):
Depuneti Formularul 010/700 pentru scoaterea din evidenta platitorilor de TVA.
ANAF anuleaza codul de TVA.
3. Anul 2026 (Factura Finala):
La data vanzarii, firma este neplatitoare de TVA.
Procedura: Factura finala se va emite fara TVA.
Regularizarea avansului: In mod normal, se storneaza avansul si se factureaza totul. Dar, pentru ca regimul fiscal s-a schimbat (din platitor in neplatitor), procedura uzuala este sa facturati restul de plata fara TVA. Nu mai puteti emite facturi cu TVA (nici macar de storno) dupa ce ati pierdut codul, decat in situatii foarte specifice de ajustare.
IMPLICATIA MAJORA (Atentie!): Ajustarea TVA (Art. 305 Cod Fiscal) Daca la achizitia/constructia apartamentului firma dumneavoastra a dedus TVA-ul, trecerea la regimul de scutire (neplatitor) sau vanzarea fara TVA a unui bun imobil aflat in perioada de ajustare (20 de ani) obliga firma sa dea banii inapoi statului.
Calcul: Va trebui sa returnati statului TVA-ul dedus initial, proportional cu anii ramasi din perioada de 20 de ani.
Exemplu: Daca ati luat apartamentul acum 5 ani si ati dedus TVA, si acum il vindeti fara TVA (ca neplatitor), trebuie sa dati inapoi TVA-ul aferent celor 15 ani ramasi. Aceasta suma poate fi colosala si poate depasi beneficiul trecerii la neplatitor.
Scenariul 2: Factura de avans a fost emisa FARA TVA (inainte de anularea codului)
Aceasta varianta este incorecta si ilegala la momentul emiterii (noiembrie 2025), presupunand ca operatiunea este taxabila.
1. Riscul Fiscal Imediat:
Daca in noiembrie sunteti platitor de TVA si vindeti (sau incasati avans pentru) un bun taxabil, sunteti obligat sa colectati TVA.
Daca emiteti fara TVA, la un control fiscal, ANAF va considera ca pretul incasat contine TVA si va proceda la "suta majorata" sau va calcula TVA la pretul pietei, obligandu-va sa platiti suma din buzunar, plus amenzi si dobanzi.
2. Exceptie (Vanzare Scutita):
Singurul caz in care puteti factura fara TVA in noiembrie 2025 (fiind inca platitor) este daca apartamentul este "vechi" (livrarea are loc dupa 31 decembrie a anului urmator primei ocupari).
In acest caz, vanzarea este scutita de TVA conform legii (fara drept de deducere), daca nu ati optat expres pentru taxare.
Daca faceti acest lucru (vanzare scutita), intervine aceeasi problema de la Scenariul 1: Ajustarea TVA. Daca vindeti scutit (fara TVA), trebuie sa returnati TVA-ul dedus la cumparare.
Sinteza si Raspuns la intrebarea "Daca rationamentul este corect"
Rationamentul ("factura finala fara TVA pentru ca sunt neplatitor") este corect procedural, dar incomplet economic.
Alte implicatii fiscale majore:
Ajustarea TVA (Art. 305): Aceasta este cea mai importanta. Daca apartamentul a fost cumparat cu TVA dedus, trecerea la neplatitor va obliga sa platiti o suma mare catre stat in ultimul decont de TVA (ianuarie 2026 sau decembrie 2025).
Impozitul pe venit/profit: Trecerea la microintreprindere (daca este cazul) sau ramanerea la profit are implicatii asupra modului in care este impozitat castigul din vanzarea apartamentului.
Plafonul de scutire: Avansul incasat in 2025 intra in calculul cifrei de afaceri pentru plafonul de scutire. Asigurati-va ca incasarea avansului + restul activitatii nu depaseste plafonul de 300.000 RON (sau plafonul valabil la final de an), altfel nu veti avea dreptul sa treceti la neplatitor in 2026.
Recomandare
Daca apartamentul a fost achizitionat cu TVA dedus, nu va grabiti sa treceti la neplatitor de TVA inainte de a calcula cat TVA trebuie sa dati inapoi statului (ajustarea). De cele mai multe ori, este mai rentabil sa ramaneti platitor de TVA, sa vindeti apartamentul cu TVA (taxare inversa daca cumparatorul e firma, sau cu TVA daca e persoana fizica), si abia apoi sa treceti la neplatitor.
Este miercuri 03 Decembrie 2025, de la Recorder
Noiembrie 2025: Firma este platitoare de TVA (Art. 316).
01.01.2026: Firma devine neplatitoare de TVA (Art. 310 - regim special de scutire), daca cifra de afaceri este sub plafon (300.000 RON la cursul de aderare, echivalent actualizat).
2026: Are loc transferul de proprietate (vanzarea finala).
Scenariul 1: Factura de avans a fost emisa CU TVA (inainte de anularea codului)
Aceasta este varianta corecta legal in momentul de fata, deoarece in noiembrie 2025 firma este inca inregistrata in scopuri de TVA.
1. Noiembrie 2025 (Avansul):
Emiteti factura de avans + TVA 19% (sau 5% daca e cazul).
Colectati TVA-ul si il virati la Bugetul de Stat prin decontul lunii noiembrie.
2. Ianuarie 2026 (Trecerea la neplatitor):
Depuneti Formularul 010/700 pentru scoaterea din evidenta platitorilor de TVA.
ANAF anuleaza codul de TVA.
3. Anul 2026 (Factura Finala):
La data vanzarii, firma este neplatitoare de TVA.
Procedura: Factura finala se va emite fara TVA.
Regularizarea avansului: In mod normal, se storneaza avansul si se factureaza totul. Dar, pentru ca regimul fiscal s-a schimbat (din platitor in neplatitor), procedura uzuala este sa facturati restul de plata fara TVA. Nu mai puteti emite facturi cu TVA (nici macar de storno) dupa ce ati pierdut codul, decat in situatii foarte specifice de ajustare.
IMPLICATIA MAJORA (Atentie!): Ajustarea TVA (Art. 305 Cod Fiscal) Daca la achizitia/constructia apartamentului firma dumneavoastra a dedus TVA-ul, trecerea la regimul de scutire (neplatitor) sau vanzarea fara TVA a unui bun imobil aflat in perioada de ajustare (20 de ani) obliga firma sa dea banii inapoi statului.
Calcul: Va trebui sa returnati statului TVA-ul dedus initial, proportional cu anii ramasi din perioada de 20 de ani.
Exemplu: Daca ati luat apartamentul acum 5 ani si ati dedus TVA, si acum il vindeti fara TVA (ca neplatitor), trebuie sa dati inapoi TVA-ul aferent celor 15 ani ramasi. Aceasta suma poate fi colosala si poate depasi beneficiul trecerii la neplatitor.
Scenariul 2: Factura de avans a fost emisa FARA TVA (inainte de anularea codului)
Aceasta varianta este incorecta si ilegala la momentul emiterii (noiembrie 2025), presupunand ca operatiunea este taxabila.
1. Riscul Fiscal Imediat:
Daca in noiembrie sunteti platitor de TVA si vindeti (sau incasati avans pentru) un bun taxabil, sunteti obligat sa colectati TVA.
Daca emiteti fara TVA, la un control fiscal, ANAF va considera ca pretul incasat contine TVA si va proceda la "suta majorata" sau va calcula TVA la pretul pietei, obligandu-va sa platiti suma din buzunar, plus amenzi si dobanzi.
2. Exceptie (Vanzare Scutita):
Singurul caz in care puteti factura fara TVA in noiembrie 2025 (fiind inca platitor) este daca apartamentul este "vechi" (livrarea are loc dupa 31 decembrie a anului urmator primei ocupari).
In acest caz, vanzarea este scutita de TVA conform legii (fara drept de deducere), daca nu ati optat expres pentru taxare.
Daca faceti acest lucru (vanzare scutita), intervine aceeasi problema de la Scenariul 1: Ajustarea TVA. Daca vindeti scutit (fara TVA), trebuie sa returnati TVA-ul dedus la cumparare.
Sinteza si Raspuns la intrebarea "Daca rationamentul este corect"
Rationamentul ("factura finala fara TVA pentru ca sunt neplatitor") este corect procedural, dar incomplet economic.
Alte implicatii fiscale majore:
Ajustarea TVA (Art. 305): Aceasta este cea mai importanta. Daca apartamentul a fost cumparat cu TVA dedus, trecerea la neplatitor va obliga sa platiti o suma mare catre stat in ultimul decont de TVA (ianuarie 2026 sau decembrie 2025).
Impozitul pe venit/profit: Trecerea la microintreprindere (daca este cazul) sau ramanerea la profit are implicatii asupra modului in care este impozitat castigul din vanzarea apartamentului.
Plafonul de scutire: Avansul incasat in 2025 intra in calculul cifrei de afaceri pentru plafonul de scutire. Asigurati-va ca incasarea avansului + restul activitatii nu depaseste plafonul de 300.000 RON (sau plafonul valabil la final de an), altfel nu veti avea dreptul sa treceti la neplatitor in 2026.
Recomandare
Daca apartamentul a fost achizitionat cu TVA dedus, nu va grabiti sa treceti la neplatitor de TVA inainte de a calcula cat TVA trebuie sa dati inapoi statului (ajustarea). De cele mai multe ori, este mai rentabil sa ramaneti platitor de TVA, sa vindeti apartamentul cu TVA (taxare inversa daca cumparatorul e firma, sau cu TVA daca e persoana fizica), si abia apoi sa treceti la neplatitor.
Este miercuri 03 Decembrie 2025, de la Recorder
Tehnologia nu înlocuiește omul, dar omul care folosește tehnologia îl înlocuiește pe cel care nu o folosește.
Nu trebuie sa fii primul dar trebuie să fii cel mai bun!
Nu trebuie sa fii primul dar trebuie să fii cel mai bun!
Re: vanzare apartament
Va multumesc foarte mult pentru raspuns!